Caractéristiques du contrat VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement)

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat permettant à une personne d’acquérir un immeuble non encore construit. L’obligation déterminante de ce contrat est l’obligation de construire du vendeur. Parallèlement, l’acheteur s’engage à payer le prix de l’immeuble au fur et à mesure de son édification.

L’acquéreur n’obtient de droits immédiats que sur ce qui existe (notamment en premier lieu : le sol). Ainsi, au fur et à mesure de la construction, il deviendra propriétaire des éléments construits par le phénomène civiliste de l’accession (il est propriétaire des éléments principaux de la construction, tous les éléments accessoires à ceux-ci deviennent automatiquement sa propriété).

Il est à noter qu’un autre contrat permet d’acquérir un immeuble non encore existant : le contrat à terme. Dans ce dernier, aucun droit n’est immédiatement transmis à l’acquéreur de l’immeuble, en effet, il n’acquière la propriété de l’immeuble que lors de son achèvement en en payant le prix après sa livraison.

En outre, précisons que la loi permet l’établissement d’un avant-contrat préliminaire aux deux types de contrats permettant l’acquisition d’un immeuble non encore construit : le contrat de réservation.

Une fois le contrat de réservation conclu le cas échéant, il est donc possible de conclure le contrat de vente définitif portant sur l’immeuble futur. La particularité de l’objet de ce contrat (une chose qui n’existe pas encore) a conduit le législateur à adopter une réglementation stricte encadrant la volonté des parties pour éviter tout abus.

Ainsi, la loi impose un grand formalisme (I) pour un contrat faisant naitre des obligations particulières (II) dont le non respect entraine des sanctions prévues par la loi (III).

Le formalisme du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Tout d’abord, il est exigé que ce contrat soit passé en la forme authentique impliquant nécessairement l’intervention d’un notaire ou d’un huissier par exemple.

En outre, le vendeur est tenu de notifier à son acheteur un projet d’acte de vente au moins un mois avant la date prévue pour la signature de celui-ci.

Enfin, ce contrat doit obligatoirement comporter les mentions suivantes : description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu (consistance et caractéristiques de l’immeubles dans un document annexe ou déposé chez le notaire), son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement, le caractère révisable du prix et les modalités de cette révisions le cas échéant, le règlement de copropriété si besoin est, enfin la mention selon laquelle l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision lui accordant un éventuel prêt.

Les obligations particulières nées du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Les obligations du vendeur

IL faut tout d’abord préciser que, jusqu’à la livraison des travaux et donc leur fin, le vendeur conserve tous les pouvoirs du maitre de l’ouvrage.

L’obligation du transfert de propriété

La propriété du sol ne pose pas de problème particulier en ce qu’elle est transférée dès la conclusion du contrat entre les parties.

Concernant le transfert de propriété des constructions, il est certes immédiat pour les constructions existantes. Mais pour les constructions à venir, l’acheteur n’en est pas propriétaire. Il ne le devient qu’au fur et à mesure de leur établissement. Non par l’effet direct du contrat, mais par le mécanisme de l’accession, propre au droit des biens. Selon le Code civil en effet : la propriété du dessous emporte celle du dessus.

L’obligation de construction, liée à la qualité de maitre de l’ouvrage du vendeur

Si le vendeur est désigné comme maitre de l’ouvrage, c’est parce que l’obligation dont il est débiteur est de construire ledit ouvrage. Ainsi, les risques de l’opération continuent de peser sur ses épaules.

L’acquéreur ne peut donc à aucun moment intervenir dans le déroulement des travaux bien qu’il acquière la propriété des immeubles au fur et à mesure de leur construction.

Enfin, précisons que cet effet est imposé par la loi, les parties n’ont donc pas à le prévoir dans le cadre de leur convention.

Cette qualité de maitre de l’ouvrage interdit au juge de permettre à l’acquéreur de terminer les travaux tant que ceux-ci ne sont pas livrés et qu’il n’est pas démontré que le vendeur ne pourra les livrer à temps.

L’obligation de l’acheteur : payer le prix

C’est la contrepartie de l’obligation du vendeur, la cause de l’engagement de ce dernier.

Mais le paiement du prix ne se fait pas comme dans le cadre d’une vente de droit commun, il est en effet progressif. En fait, il se fait au fur et à mesure que l’acheteur acquière la propriété de l’immeuble.

C’est pourquoi dès la conclusion du contrat de vente, l’acquéreur est tenu de payer au vendeur le prix du sol et des constructions existantes (immédiatement transmises comme vu plus haut).

Si aucune construction n’est effectuée, rien ne s’oppose à ce que le vendeur reçoive le prix du sol. Toutefois le montant doit être inférieur à 35% du prix final, somme qu’on ne peut en aucun cas dépasser avant l’achèvement des fondations.

La sanction du non respect pur et simple des obligations

La garantie d’achèvement issue de l’opération.

Cette garantie est mise en œuvre si l’immeuble en question est mis hors d’eau ou n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ; ou si les fondations sont achevées et que le financement de l’immeuble est assuré à 75% par les fonds propres au vendeur, le montant du prix des ventes déjà conclues ou les crédits confirmés des établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.

Des conditions particulières sont imposées pour les maisons individuelles.

La garantie d’achèvement d’un établissement de crédit.

Dans ce cas, la loi impose que la garantie prenne la forme d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ou d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

La garantie de remboursement du vendeur.

Si le vendeur n’exécute pas son obligation, il pourra être tenu de rembourser à l’acquéreur les sommes déjà versées par lui pour l’acquisition de l’immeuble. C’est à ce titre que la loi prévoit une garantie de remboursement qui revêt la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement.

L’ensemble des garanties prendront fin lors de l’achèvement des travaux.

Conclusion

Ainsi, la vente en l’état futur d’achèvement est-elle le moyen d’acquérir une chose non encore existante. Dans cette optique, le législateur a strictement encadré ses conditions dans le but d’éviter tout abus de la part des parties mais surtout du vendeur en sa qualité de maitre de l’ouvrage.

Le contrat se terminera par la réception des travaux et, enfin, la livraison lors de laquelle l’acquéreur bénéficiera de certaines garanties quant à son contenu.

Par Florian Medico intervenant pour Information-juridique.com