Bail d'habitation : Durée et renouvellement du bail

Le bail d’habitation est un contrat appartenant à la catégorie générale des baux. Le bail est défini par le Code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix (art 1709 C.civ). Ainsi par ce contrat le propriétaire d’une chose autorise autrui à l’utiliser. Le propriétaire est alors appelé le bailleur et le tiers utilisateur est le locataire aussi appelé le preneur à bail.

Il existe donc une multitude de baux pouvant porter sur des choses mobilières corporelles (ex : véhicule…) ou incorporelles (ex : contrat de licence…) mais aussi sur des choses immobilières. Le bail d’habitation appartient à cette dernière catégorie.

Portant sur un bien servant de logement, le bail d’habitation fait l’objet d’un régime spécial. Ce régime particulier s’explique par les deux objectifs auxquels ce contrat répond : permettre au plus grand nombre d’avoir accès à un logement tout en préservant les prérogatives et les droits du propriétaire sur son bien. C’est pourquoi le régime du bail d’habitation est soumis à une loi particulière : la loi du 6 juillet 1989 dite loi MERMAZ. Contenant des dispositions d’ordre public au profit du locataire auxquelles le propriétaire ne peut se soustraire, cette loi est apparue favorable au locataire. Afin de répondre au mieux aux attentes de la population, des locataires et des bailleurs, la loi Mermaz fut l’objet de modifications législatives. Les principaux aménagements furent apportés par la loi SRU du 13 décembre 2000.

La définition même du contrat de bail posée par le Code civil fait référence à l’une des principales caractéristiques de cet engagement contractuel : la durée du contrat. En effet ce dernier permet de mettre une chose à la disposition d’autrui et ce pour une durée limitée. Ainsi la durée du bail est nécessaire à sa conclusion et à sa validité. Si les parties au contrat ne prévoient pas la durée du contrat on parle alors de bail perpétuel. Or en droit, les engagements perpétuels sont prohibés. Par conséquent le bail perpétuel est nul. C’est pourquoi la loi prévoit la durée du bail d’habitation et ses conditions de renouvellement.

LA DUREE

La durée du bail d’habitation est strictement encadrée par la loi. Cet encadrement tient dans la volonté de garantir au locataire une certaine stabilité. La durée minimale impérative du bail d’habitation varie selon que le bailleur est une personne physique ou morale (art 10 L. 1989) :

-          la durée du bail est d’au moins 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée entre parents ou alliés ou lorsque le logement est en indivision (art 13 L. 1989)

-          la durée du bail est d’au moins 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, SCI non familiale, société immobilière…)

Cette durée prévue par la loi est la durée minimale du bail. Ainsi si un bail ne peut pas être conclu pour un temps inférieur à 3 ou 6 ans mais rien n’interdit au bailleur de conclure un bail pour une durée plus longue.

LA POURSUITE DU CONTRAT A ECHEANCE

Le bail d’habitation est un contrat à durée déterminé. Ces contrats prennent normalement fin à l’arrivée du terme. Cependant l’échéance du contrat de bail ne veut pas obligatoirement dire que ce dernier est résolu. En effet au titre de l’article 10 alinéa 2 de la loi de 1989, si le bailleur ne donne pas congé au locataire, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé.

La tacite reconduction

La tacite reconduction s’opère lorsqu’à l’expiration du bail d’habitation, le locataire reste dans les lieux sans que le propriétaire s’y oppose. Dès lors bailleur et locataire maintiennent leurs relations contractuelles à l’arrivée du terme.

La tacite reconduction correspond alors à l’extinction du contrat et à la naissance concomitante d’un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent. En règle générale le contrat qui fait l’objet d’une tacite reconduction devient un contrat à durée indéterminée. Cependant ce principe connaît une exception légale posée par l’article 10 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989. En effet le bail d’habitation reconduit l’est pour une durée de 3 ans en cas de bailleur personne physique ou SCI familiale et de 6 ans en cas de bailleur personne morale.

Le renouvellement

A l’arrivée du terme, le bail d’habitation peut être renouvelé. Le renouvellement du bail correspond à l’extinction du bail initial et à la naissance concomitante du nouvel accord entre les parties qui vont conclure alors un nouveau contrat. Ainsi les effets du renouvellement sont les mêmes que la reconduction. Cependant la distinction entre ces deux mécanismes s’opère au regard de la mise en œuvre du renouvellement et du contenu du nouveau bail qui est différent de celui du bail expiré.

La mise en Å“uvre du renouvellement.

A la différence de la tacite reconduction qui résulte de la passivité des parties, le renouvellement résulte de l’initiative de l’une des parties et est de ce fait toujours volontaire. Soit le bailleur, soit le locataire adresse à l’autre une demande de renouvellement ou un congé avec offre de renouvellement prévoyant les conditions du nouveau bail. Cette offre de renouvellement est alors présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé (voir l’article « préavis : mise en œuvre, forme, durée »).

Le contenu du bail renouvelé

La durée.

Le nouveau bail est un contrat à durée déterminée dont la durée est souvent identique à celle du bail initial. Les parties peuvent si elles le désirent modifier la durée du bail à condition de respecter les durées minimales de 3 et 6 ans prévues par la loi (art 10 al 4 L. 1989).

Le loyer (art 17 c) L. 1989)

Le propriétaire peut lors du renouvellement réajuster le loyer dans des conditions particulières et le cadre d’une procédure spéciale (art 10 al 4 L. 1989). Ainsi en cas de renouvellement, le loyer donne lieu à une réévaluation  s’il est manifestement sous-évalué. La sous-évaluation du loyer est alors établie par comparaison avec des loyers dits loyers de référence qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Pour obtenir l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail, le propriétaire doit adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement au moins 6 mois avant l’échéance du bail initial soit par lettre recommandé avec accusé de réception soit par acte d’huissier. L’offre doit alors reproduire les dispositions de l’article 17 c) de la loi de 1989 et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que liste des références ayant servi à le déterminer.

A la vue de l’offre du bailleur, le locataire a deux possibilités : il peut soit accepter l’augmentation proposée ou la refuser. Le défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat vaut refus de l’offre.

Dans le cas du refus de l’offre, une procédure particulière peut être entamée à la demande de l’une des parties. A défaut le bail est reconduit aux contions de loyer du bail initial. La procédure passe obligatoirement par une phase de conciliation grâce à la saisie de la commission départementale de conciliation. La saisie de la commission se fait par lettre recommandée avec accusé réception adressée au secrétariat de la commission. La commission convoque alors chacune des parties par courrier au moins 15 jours avant la date de l’audience. Lors de cette audience, la commission entend les parties et tente de les concilier. Elle rend alors un avis qui peut constater 3 situations différentes :

-          la conciliation totale des parties

-          la conciliation partielle des parties

-          le défaut de conciliation

En cas de conciliation partielle ou de défaut de conciliation, les parties peuvent saisir le juge avant le terme du contrat. Le juge fixe alors lui-même le loyer et le bail est réputé renouvelé pour une durée de 3 ou de 6 ans selon la qualité du bailleur. Si le tribunal n’est pas saisi, le bail est reconduit dans les conditions antérieures.

La majoration du loyer : la hausse du loyer du bail renouvelé qu’elle résulte de l’accord des parties ou d’une décision du juge s’applique par tiers chaque année lorsque le bail renouvelé est d’une durée de 3ans ou par sixième lorsque la durée est de 6 ans. Cependant dans le cas où la hausse est supérieure à 10% de la valeur du loyer, la majoration du loyer s’applique par sixième quelque soit la durée du bail. Le but est alors d’étaler l’augmentation du loyer sur la durée de bail renouvelé afin que le locataire ne soit pas subitement confronté à un loyer trop élevé qu’il ne pourrait pas assumer.

Exemple : prenons un loyer mensuel initial de 500 €. Lors du renouvellement le loyer est fixé à 650 € soit 150 € de plus. La majoration du loyer est alors supérieure à 10%. Par conséquent elle s’applique par sixième quelque soit la durée du bail renouvelé.

-          La première année du renouvellement le loyer correspondra au loyer initial + la majoration du loyer soit 500 + (150 * 1/6) = 500 + 25 = 525 €

-          Pour les années qui suivent, le loyer sera augmenté chaque année par tranche de 25 € soit 550 € la deuxième année, 575 € la troisième…

CONCLUSION

Le bail d’habitation est donc un contrat à durée déterminée mais qui ne prend pas obligatoirement fin avec l’arrivée du terme. Ce dernier peut être soit tacitement reconduit soit renouvelé. Il n’est pas rare lors du renouvellement du bail que le bailleur propose une augmentation du loyer. Il ne faut alors pas confondre la révision annuelle du loyer qui intervient en cours de bail avec la majoration du loyer en cours de bail faisant suite à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur et l’augmentation proposée par le propriétaire à l’occasion du renouvellement du bail précédemment étudiée.

Par Emilie Morin intervenant pour Information-juridique.com