Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et retard de livraison

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat permettant à une personne d’acquérir un immeuble non encore construit. L’obligation déterminante de ce contrat est l’obligation de construire du vendeur. Parallèlement, l’acheteur s’engage à payer le prix de l’immeuble au fur et à mesure de son édification.

L’acquéreur n’obtient de droits immédiats que sur ce qui existe (notamment en premier lieu : le sol). Ainsi, au fur et à mesure de la construction, il deviendra propriétaire des éléments construits par le phénomène civiliste de l’accession (il est propriétaire des éléments principaux de la construction, tous les éléments accessoires à ceux-ci deviennent automatiquement sa propriété).

Il est à noter qu’un autre contrat permet d’acquérir un immeuble non encore existant : le contrat à terme. Dans ce dernier, aucun droit n’est immédiatement transmis à l’acquéreur de l’immeuble, en effet, il n’acquière la propriété de l’immeuble que lors de son achèvement en en payant le prix après sa livraison.

En outre, précisons que la loi permet l’établissement d’un avant-contrat préliminaire aux deux types de contrats permettant l’acquisition d’un immeuble non encore construit : le contrat de réservation.

Une fois le contrat de réservation conclu le cas échéant, il est donc possible de conclure le contrat de vente définitif portant sur l’immeuble futur. La particularité de l’objet de ce contrat (une chose qui n’existe pas encore) a conduit le législateur à adopter une réglementation stricte encadrant la volonté des parties pour éviter tout abus.

Dans le cadre de ce contrat, et c’est un point commun à l’ensemble des contrats portant sur la vente d’immeubles à venir, doit être stipulé un délai d’achèvement (I) dont le non respect est susceptible de sanctions (II).

L’obligation de mentionner un délai de construction

C’est une exigence légale de validité du contrat de vente d’immeuble à construire. Ceci étant, la jurisprudence admet souvent une simple disqualification du contrat restant valable entre les parties en tant que vente classique.

La particularité de ce délai est qu’il impose une obligation de résultat et non de moyens. Ainsi, son non respect sera automatiquement sanctionné (sauf causes légitimes restrictivement admises cf. ci-dessous). Le constructeur n’est pas seulement tenu de faire tout ce qui est en son pouvoir pour terminer en temps et en heure, il est tenu tout simplement de terminer en temps et en heure (par exemple un médecin est tenu d’une obligation de moyen dans la guérison d’une maladie : il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour guérir le patient, même si cela n’aboutit pas).

La sanction du retard dans la livraison

Une sanction quasi automatique

En l’absence de stipulations contractuelles particulières

C’est l’application du droit commun qui préside à la réglementation du retard dans la livraison dans ce cas.

Ainsi, l’acquéreur a le choix entre résolution du contrat ou exécution forcée de la prestation promise.

La résolution du contrat entraine son anéantissement rétroactif. L’acquéreur renonce alors à l’acquisition de la propriété des immeubles construits et, parallèlement, le vendeur rend l’argent déjà reçu pour l’exécution de sa prestation.

Mais le juge peut apprécier l’opportunité de l’application d’une telle solution. Il peut y préférer, comme l’acquéreur, le maintient du contrat mais l’octroi de dommages et intérêt à l’acquéreur. Il a aussi été admis que ce dernier pouvait être fondé à ne pas payer la dernière échéance de son obligation à la suite d’un retard du constructeur.

L’acquéreur peut aussi réclamer l’exécution forcée qui peut se traduire par une condamnation du constructeur à terminer ses travaux à peine d’astreinte (il payera x euros par jours de retard), une autorisation de l’acquéreur à faire exécuter les travaux par une autre personne aux frais du vendeur ou encore par l’allocation de dommages et intérêts.

En présence d’une clause pénale

Les parties peuvent avoir prévu au contrat une clause entrainant automatiquement un dédommagement de la partie victime du non respect des délais par son débiteur.

En application de ce type de clause, aucun dommage n’est à prouver, son seul non-respect entraine le droit à réclamer le paiement de la somme prévue.

La possibilité d’échapper à la sanction

Seule la force majeure peut autoriser une partie à ne pas respecter le délai prévu par le contrat.

Dans le cas qui nous intéresse, le retard dans la livraison de la chose pourra être justifié notamment en raison d’intempéries exceptionnelles ayant entrainé une interruption des travaux.

La seule autre possibilité consiste en la contestation de la validité de la clause stipulant le délai. Mais la jurisprudence est tolérante à cet égard et admet que dès lors que le délai est déterminable, il est valablement stipulé. Il n’a donc pas à être forcément précis.

Conclusion

Si le législateur a entendu encadrer très strictement la vente en l’état futur d’achèvement, le retard dans la livraison de la chose promise parait moins protégé.

Mais cela n’a rien de surprenant dans la mesure où le droit commun des contrats suffit à lui seul à régler de manière assez efficace le non respect des engagements pris par les parties notamment à travers la résolution du contrat ou son exécution forcée.

Par Florian Medico intervenant pour Information-juridique.com