Tout savoir sur l'état des lieux

(bail d'habitation: l'état des lieux=  intervention huissier, conséquences en cas d'absence EDL entrée, désaccord parties...)

UNE EXIGENCE LEGALE

Le contrat de bail à usage d'habitation est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Celle-ci prévoit expressément l'établissement d'un état des lieux avant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un "état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat".

UN INTERET PRATIQUE

L'état des lieux consiste à donner une image précise de l'état des lieux loués, à prendre une sorte de photographie qui permettra lors du départ du locataire, de s'assurer que le bien loué n'a pas été détérioré eu égard à son usage normal.

Un état des lieux doit donc être établi lors de l'entrée dans les lieux loués, et un autre au moment de la sortie des lieux. C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie qui permettre au bailleur de constater d'éventuels dégâts. C'est donc un moment important à ne pas négliger. Il ne faut pas hésiter à inscrire sur l'état des lieux chaque dégradation que l'on constate, au risque de se la voir imputer lors du départ des lieux loués.

L'EXIGENCE DU CONTRADICTOIRE

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire. Le locataire et le bailleur doivent donc être présent. Cependant les parties ont la possibilité de mandater une tierce personne afin de les représenter. La loi de 1989 énonce qu'il "est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement". Il convient alors dans ce cas de mandater une personne suffisamment vigilante, car vous serez tenu par l'état des lieux qu'elle aura signée. Il ne sera pas possible de s'exonérer ultérieurement de sa responsabilité en invoquant le défaut de vigilance du mandataire.

LES CONSEQUENCES DE L'ABSENCE D'ETAT DES LIEUX

Cependant il peut arriver que le locataire ou le bailleur s'opposent ou négligent l'établissement d'un état des lieux. Dans ce cas l'une des parties peut prendre l'initiative de l'état des lieux par l'intermédiaire d'un huissier. L'autre partie étant défaillante, elle ne peut donc pas s'y opposer. Les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Ainsi la loi du 6 juillet 1989 précise que "si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception."

Néanmoins si aucune des parties n'entreprend d'effectuer l'état des lieux et ne sollicite pas l'intervention d'un huissier, la loi a mis en place une présomption de remise en bon état. En effet l'article 1731 du Code civil prévoit que "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire".

Cela signifie que le juge estimera que les lieux ont été mis à disposition en bon état. A charge pour le locataire d'en apporter la preuve contraire. Sans état des lieux la preuve sera difficile à rapporter. Cependant s'agissant d'un fait juridique, la preuve pourra être rapportée par tous moyen tels que factures, devis...

La loi du 6 juillet 1989 précise à ce titre que "A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte".  Si c'est le bailleur qui a refusé d'établir un état des lieux, il ne peut invoquer ledit article pour opposer le bénéfice de la présomption de remise en bon état des lieux loués. Il en va de même pour le locataire.

DESACCORD DES PARTIES

En pratique la difficulté apparaît essentiellement lorsque les parties ont effectué un état des lieux d'entrée mais qu'elles sont en désaccord sur l'état des lieux de sortie. Il convient alors de ne pas signer l'état des lieux et de faire appel alors à un huissier de justice qui se chargera de faire un constat d'état des lieux. Dans le cadre d'un contentieux le juge se fondera essentiellement sur celui-ci pour rendre sa décision.

Les parties ont donc tout intérêt à conserver toutes les factures justifiant des réparations effectuées ainsi que tout document tels que photographies, même si en principe elles ne peuvent pas constituer une preuve, les juges les visionnent et les prennent en compte comme indices.