Servitudes : Les servitudes de vue.

La servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Quelques observations d’ensemble de la notion même de servitude s’imposent avant toute étude plus précise.

Ainsi, à première vue, la servitude serait un droit pour un propriétaire sur un autre pour pouvoir jouir utilement de son fonds (il est exclusivement question des immeubles donc). En fait, il faut garder à l’esprit que la servitude est attachée au fonds du propriétaire et que ce dernier ne fait qu’exprimer le droit de son fonds, appelé fonds dominant, sur un autre fonds, appelé fonds servant. C’est pourquoi en cas d’aliénation de l’un ou l’autre fonds, la servitude n’est pas conservée par l’ancien propriétaire mais continue de servir ou de peser sur le fonds en question.

La servitude n’impose jamais d’obligation de faire au propriétaire du fonds servant, elle peut l’obliger à subir l’action du propriétaire du fonds dominant (servitude affirmative, laisser passer son voisin par exemple) ou l’empêcher d’utiliser son droit de propriété dans sa totalité (servitude négative, ne pas construire par exemple).

En outre, la servitude n’a pour but que l’utilité du fonds. Elle sert simplement à permettre au propriétaire de pouvoir l’utiliser dans des conditions « normales ». C’est pourquoi son objet ne pourra jamais être un droit personnel pour le propriétaire (chasser, promener…) mais restera réel, attaché à la chose.

A cet égard, précisons que l’utilité peut être privée (pour l’usage d’un fonds par un particulier) ou publique (au service du domaine public).

Enfin, il convient de préciser que les servitudes peuvent être établies de trois manières pour le Code civil mais pouvant être ramenées à deux catégories : celles établies par la loi (du fait de la configuration des lieux ou purement légales) et celles établies par le fait de l’homme (par convention par exemple).

La servitude de vue est régie pour sa part par les articles 675 à 680 du Code civil. Il conviendra alors de décrire la notion même de servitude de vue (I) avant d’en préciser le régime (II).

Qu’est ce qu’une servitude de vue ?

La servitude de vue permet au propriétaire du fonds bénéficiaire de celle-ci (le fonds dominant) de pouvoir empêcher le regard (indiscret ?) du propriétaire du fonds servant.

Ainsi la loi opère une balance entre les intérêts du fonds dominant (le propriétaire de ce fonds a le droit au respect de sa vie privée et à ne supporter que très faiblement le regard de son voisin) mais aussi du fonds servant (son propriétaire a droit à bénéficier d’un minimum de lumière, une sorte de droit au soleil malgré son absence de vision).

Ainsi, au regard des critères définis plus haut, la servitude de vue est une servitude d’utilité privée puisqu’elle a pour but la jouissance de son bien par un particulier.

C’est une servitude négative, le propriétaire du fonds servant ne peut pas pratiquer comme il l’entend des ouvertures dans ses murs.

Enfin, c’est une servitude établie par la loi, bien que les propriétaires en questions puissent en modifier les modalités par convention.

Etant établie par la loi, les modalités de la servitude de vue sont particulièrement claires.

Quelles sont les conséquences d’une servitude de vue ?

Les conséquences d’une servitude de vue vont varier selon l’éloignement du mur sur lequel seront pratiquées les ouvertures permettant d’avoir une vue sur le fonds voisin.

Ainsi logiquement, moins le mur est proche du fonds voisin, moins les restrictions légales quant aux dites ouvertures se font sévères.

Ouverture sur un mur mitoyen.

Le mur mitoyen est celui qui est traversé en longueur par la limite séparative des deux fonds.

La loi interdit simplement et absolument pour ce mur toute ouverture de quelque nature que ce soit sans l’accord du propriétaire du fonds voisin.

On ne peut comprendre cette règle qu’au regard du régime propre à la mitoyenneté.

Ouverture sur un mur non mitoyen mais accolé au fonds d’autrui.

Dans ce cas, le mur appartient en totalité au propriétaire du fonds servant et la servitude prend tout son sens puisqu’il peut, en théorie, jouir de la manière la plus absolue qu’il soit d’un bien lui appartenant.

Or, la loi limite ici ce droit. En effet, le propriétaire du fonds servant peut pratiquer des ouvertures dans son propre mur. Ceci étant, ce ne peut être que pour y placer des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ainsi, le propriétaire du fonds servant peut jouir de la lumière du jour et ne pas vivre reclus dans l’obscurité mais n’a aucune vue sur le fonds dominant dans la mesure où ses ouvertures sont opaques et non ouvrantes.

Et la loi de préciser l’ouverture de l’éventuel treillis de fer utilisé (10 cm environ).

Outre les types d’ouvertures pratiquées, la loi impose le propriétaire du fonds servant de ne pratiquer ces jours qu’à  2,90m au dessus du sol si cela concerne une pièce au rez-de-chaussée, 1,90m si cela concerne un pièce en étage. Ainsi, le législateur s’assure que le propriétaire du fonds servant n’aura aucune vue sur le fonds de son voisin.

Ouvertures sur les murs à moins d’1m90 du fonds voisin.

Cette distance ne concerne que les murs permettant d’avoir une vue droit sur le fonds de son voisin. Ainsi, il suffit au propriétaire du fonds servant de regarder droit devant lui pour pourvoir voir le fonds voisin.

Dans ce cas, et en deçà d’1,90m de distance, il est interdit au propriétaire du fonds servant d’avoir une vue, une fenêtre d’aspect ou un balcon permettant de voir directement le fonds voisin.

La seule exception prévue par les textes concerne le cas où la vue porte sur une partie du fonds voisin grevé d’une servitude de passage au profit cette fois ci du fonds servant. Ex : Mr A bénéficie d’une servitude de passage sur le fonds de Mr B pour accéder à sa propriété. Si Mr A a un mur situé à moins d’1m90 du chemin qui lui permet d’accéder à sa propriété (mais qui appartient à Mr B), alors Mr A peut pratiquer toute ouverture que bon lui semble dans le mur en question.

Ouvertures sur les murs à moins de 60 cm du fonds voisin.

Cette distance ne concerne que les murs permettant d’avoir une vue sur le fonds voisin en tournant la tête ou pire, en devant se pencher pour apercevoir ce fonds dominant. En termes juridiques : une vue oblique…

Dans ce cas, les mêmes vues et autres possibilités d’avoir une vue claire et directe sur le fonds voisin sont interdite si la distance séparant le parement extérieur du mur ouvert et la ligne séparative des fonds en question est inférieure à 60cm.

Conclusion

La loi, bien que déterminant un fonds au service de l’autre, opère ainsi une balance entre droit au respect de la vie privée et droit à la jouissance utile de sa propriété.

Nous préciserons que l’ensemble de ces dispositions peuvent être contournées par l’accord des propriétaires sur des modalités de vues qu’ils pourraient juger plus à propos entre leurs fonds. IL est évident que c’est un acte grave dans la mesure où cette servitude demeurera attachée aux fonds par la suite et pour les propriétaires futurs. C’est pourquoi, notamment, cet accord doit faire l’objet d’une publicité à la conservation des hypothèques.

Par Florian Medico intervenant pour Information-juridique.com