Le rôle de la publicité dans la vente d'immeuble

(rôle de la publicité foncière dans la vente d'immeuble: régime de preuve)

UN INTERET EVIDENT

Les ventes d'immeubles ont très souvent une importance économique non négligeable en raison des montants des transactions qu'elles engendrent. Il est dès lors fondamental que ces ventes soient juridiquement réglementées. Cependant dans le cadre d'un litige, on peut être amené à devoir prouver sa propriété sur un immeuble.

LE PRINCIPE DE LA LIBERTE DE LA PREUVE

En dépit du fait que le droit de propriété est le droit absolu le plus complet et qu'il est imprescriptible, le Code civil ne prévoit aucune règle relative à la preuve de la propriété. En effet si d'après l'adage actori incumbit probatio, la charge de la preuve incombe à celui qui revendique un droit, il n'en reste pas moins qu'il dispose d'un liberté totale pour prouver les faits corroborant l'existence de ce droit.

LA RELATIVITE DE LA FORCE DE LA PUBLICITE FONCIERE

En France lorsque s'effectue une vente d'immeuble, celle-ci doit être publiée à la conservation des hypothèques. Il convient de préciser la particularité qui existe en Alsace-Moselle, où le droit local fait référence au Livre foncier.

Cette publication à la conservation des hypothèques ne constitue qu'une formalité administrative, au même titre que les impôts. Lorsque la publicité est effectuée, le personnel administratif n'a pas vocation à vérifier et à s'assurer de la réalité et de la validité de la transaction. C'est la raison pour laquelle la publication à la conservation des hypothèques d'une vente d'immeuble n'en constitue pas une preuve. Elle sera au mieux un indice de l'existence du droit de propriété.

Au contraire la publicité foncière va jouer un rôle déterminant dans les rapports avec les tiers. En effet à partir de l'instant où la vente d'un immeuble a été publiée à la conservation des hypothèques, celle-ci est opposable aux tiers. Il ne sera donc pas possible pour les tiers au contrat de vente, d'arguer de la non validité de la convention, afin que celle-ci leur soit inopposable. Puisque la vente a fait l'objet d'une publicité foncière, elle est donc opposable aux tiers, qui ne peuvent l'ignorer.

Cependant il peut arriver qu'un bien immeuble, par exemple un terrain, fasse l'objet d'une vente successive. Un propriétaire va alors vendre à différents acheteurs un même bien, sans que ceux-ci en aient connaissance. Dans ce cas le décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, prévoit dans son article 30 que la vente immobilière qui n'a pas fait l'objet d'une publicité foncière est inopposable aux tiers. Le juge a l'obligation de se prononcer et de dire lequel de ces titres est valable. La publicité foncière va jouer en conséquence un rôle fondamental, puisque c'est l'acheteur qui aura publié en premier son droit de propriété, qui sera reconnu comme propriétaire du bien. Tout cela en dépit du fait qu'il ne soit pas le premier à avoir acheté le bien en réalité. La première vente publiée est donc opposable à tous les acheteurs successifs.