L'obtention du permis de démolir

Pour pouvoir démolir un immeuble, il faut dans certains cas, obtenir ce qu'on appelle un permis de démolir. Il faut noter que tous les travaux qui ont pour effet de rendre l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse (enlèvement des toitures, des escaliers ou des parquets, portes, fenêtres) sont assimilés à une démolition.

Le permis de démolir, tout comme le permis de construire, est un acte qui sera délivré par l'administration locale, c'est à dire, par la mairie, si la commune est dotée d'un document d'urbanisme local (PLU en général). Il donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de démolition respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur et il permet à la municipalité de suivre précisément l'évolution du bâti en gérant sa démolition et en permettant le renouvellement de la ville, tout en sauvegardant son patrimoine.

Mais la commune n'est pas la seule à intervenir. Certaines commissions ou organismes peuvent se mêler de l'instruction de la demande d'un permis de démolir car l'objectif principal de ce permis est lié à l'idée de la protection du patrimoine.

Les cas dans lesquels le permis de démolir est obligatoire

Le permis de démolir répond à un objectif de protection du patrimoine. Cela explique que sa demande ne soit pas obligatoire dans tous les cas.

Ainsi, la demande du permis de démolir sera nécessairement obligatoire lorsque la démolition concerne un bâtiment se situant dans un secteur protégé ou dans un secteur où est établi une protection spécifique liée au patrimoine architectural. Ces secteurs de protection font souvent référence aux centres historiques des villes qui sont des quartiers anciens possédant une architecture remarquable et marquée par l'histoire.

Donc, l'obtention d'un permis de démolir sera obligatoire lorsque la démolition concerne un monument historique ou un immeuble adossé à un monument historique. Il en sera de même si la démolition se situe dans un lieu se trouvant dans le champ de visibilité d'un monument historique ou si le terrain où se trouve le bâtiment à démolir est un site inscrit ou classé.

Dans certains cas, la démolition d'un immeuble sera même impossible et interdite ou au contraire, imposée, par exemple, dans le cadre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est un document d'urbanisme national qui s'impose aux PLU qui devront alors le respecter.

Pour plus de lisibilité dans la réglementation locale, le PLU peut identifier directement des zones de son territoire où le permis de démolir sera exigé. Cependant, cette faculté ne sera possible que si l'identification des zones est faite dans un but de protection du patrimoine. Il faut néanmoins atténuer cette restriction car depuis la réforme de 2005-2007 (ordonnance du 8 décembre 2005 et décret d'application du 5 janvier 2007), le conseil municipal peut instituer une obligation d'obtention du permis de démolir sur la totalité ou une partie du territoire communal sans avoir de justification particulières.

Dans les cas où le permis de démolir est obligatoire, la commune ne sera pas toujours la seule à instruire le dossier de la demande. Le but étant de protéger le patrimoine architectural, certains organismes spécialisés devront intervenir afin de fournir un avis sur le projet de démolition.

Par exemple, lorsque la démolition porte sur un bâtiment situé dans un site inscrit, il faudra obtenir l'accord exprès de l'ABF (architecte des bâtiments de France), selon l'article R. 425-18 du Code de l'urbanisme.

La demande d'un permis de démolir, son instruction et sa délivrance se font dans les mêmes conditions que celles applicables en cas de demande de permis de construire. De même, si avant de construire, il est nécessaire de démolir un bâtiment, il est possible de présenter conjointement la demande de permis de construire et la demande de permis de démolir.

Les cas où le permis de construire n'est pas obligatoire

Il existe des hypothèses où la démolition ne fera pas l'objet d'une demande de permis de démolir, cela même si l'on se trouve dans l'un des lieux précités.

Sont concernées, les démolitions intervenant dans le cadre d'une opération militaire couverte par le secret tenant à la défense nationale. Mais aussi les démolitions de bâtiment menaçant ruine qui se justifient par l'urgence nécessaire à la réalisation de l'opération. Sont concernées également, les démolitions ordonnée par une décision de justice devenue définitive et les démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement suite à l'exécution d'un plan d'alignement.

Dans ces cas, même si un permis n'est pas nécessaire, il faudra néanmoins avertir l'administration des travaux à venir, notamment par le biais d'une déclaration préalable.