Le fonctionnement de la copropriété

(fonctionnement de la copropriété: distinction des organes et fonctions des assemblées générales, syndics et conseil syndical)

LE REGIME DE LA COPROPRIETE

La copropriété fait partie intégrante, au même titre que l'indivision, de la propriété collective. Les copropriétaires ont donc un droit de jouissance exclusif sur les parties privatives, et disposent d'une propriété indivise sur les parties communes qui y sont rattachées.

Ce régime particulier est régie par une loi autonome du n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi, modifiée à plusieurs reprises peut être considérée comme impérative dans la mesure où elle limite la liberté contractuelle des parties.

Le régime de la copropriété va s'appliquer obligatoirement lorsqu'il s'agit d'un ou plusieurs immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de partie commune. Cela exclu du régime de la copropriété les terrains nus et les immeubles non bâtis. Il faut également une division par lots, dès lors un immeuble bâti appartenant à une seule personne qui le mettrait en location avec différents preneurs, échapperait au régime de la copropriété.

En revanche le régime de la copropriété va s'appliquer de manière facultative dans le cas d'ensembles immobiliers incluant des parcelles bâties et d'autres non bâties.

LES ORGANES DE LA COPROPRIETE

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile". Le syndicat des copropriétaires possède la personnalité morale, ce qui lui permet de défendre l'intérêt collectif des différents copropriétaires. Il est le créancier du paiement des charges des copropriétaires, et il est parallèlement débiteur du paiement des prestations effectuées sur les parties communes. Il va agir globalement pour la sauvegarde de l'immeuble, faire respecter le règlement de copropriété.

L'assemblée générale des copropriétaires est quant à elle l'organe délibératif par excellence. En effet c'est elle qui va voter les décisions applicables à la copropriété. Les règles de vote vont différer suivant l'importance de la décision qui doit être prise. Ainsi le vote à l'unanimité sera requis pour la modification du règlement de copropriété. Chaque copropriétaire dispose alors d'un droit de veto pour s'opposer à l'adoption de la disposition soumise au vote.

En cas de contestation d'une décision prise en assemblée générale, un copropriétaire peut former un recours sous certaines conditions. D'une part il doit avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant. D'autre part il doit former son recours dans un délai de deux mois, sinon il sera forclos.

Le conseil syndical est un organe dont les copropriétaires peuvent se passer au moyen d'un vote à la majorité des deux tiers, en assemblée générale. Il a pour fonction d'assister le syndic, contrôler sa gestion et en rendre compte, donner des avis. Ses membres sont soit des copropriétaires, soit leurs conjoints ou leurs représentants légaux. En raison de sa fonction de contrôle, les membres du syndic ne peuvent pas faire partie du contrôle syndical.

Le syndic est l'organe exécutif de la  copropriété. Il est obligatoire et désigné par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale, d'un professionnel ou d'un copropriétaire.

Le syndic va se charger d'appliquer les décisions prises par l'assemblée générale, il va faire respecter le règlement de copropriété, rappeler à l'ordre les copropriétaires qui le transgresse. Il va également représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre d'une action en justice. La responsabilité du syndic peut être engagée, néanmoins celle-ci sera atténuée si l'activité a été exercée bénévolement.

Le contentieux en la matière est principalement lié à la répartition des charges mais également à la contestation des décisions de l'assemblée générale. Les décisions prises par ladite            assemblée peuvent être déclarées nulles si les convocations n'ont été faites régulièrement. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 21 octobre 2009 que le syndic doit tout faire pour que ses convocations arrivent à temps. Dans le cas contraire il engagerait sa responsabilité professionnelle.