Le contrôle par l'administration de la conformité des travaux

Une fois le permis de construire obtenu, il est possible de commencer les travaux immédiatement, à condition, toutefois d'avoir procédé à l'affichage sur le terrain de la décision autorisant la construction.

Cependant, l'administration peut encore intervenir en exerçant un contrôle quant à conformité des travaux. Cela signifie que l'administration va pouvoir contrôler si les travaux effectuer sont bien conformes au projet exposé dans la demande de permis de construire qui a donné lieu à une autorisation positive de sa part.

Ce contrôle peut avoir lieu lorsque les travaux sont en cours, mais également à la fin des travaux.

Le contrôle effectuer en cours d'exécution des travaux

Le contrôle de conformité effectué en cours d'exécution des travaux n'est pas systématique et obligatoire. Tout dépend de la volonté de l'administration.

Quoi qu'il en soit, si un tel contrôle a lieu, l'autorité qui a rendu l'autorisation d'occupation du sol (préfet, maire ou tout fonctionnaire commissionné) peut visiter les constructions en cours. A cet égard, il peut procéder à toutes les vérifications qu'ils jugent utiles et se faire communiquer tous les documents techniques en rapport avec les bâtiments.

Le contrôle effectuer à la fin des travaux

Depuis la réforme du 8 décembre 2005 et du 5 janvier 2007, le régime du contrôle de conformité effectué à la fin des travaux a été modifié.

Avant la réforme, le constructeur devait adresser à l'administration une déclaration d'achèvement et après une éventuelle visite sur place, l'administration délivrait un certificat de conformité. C'était donc l'administration qui était juridiquement responsable si la construction n'était pas conforme et qu'aucun contrôle n'avait eu lieu.

Aujourd'hui, le constructeur doit encore adresser à l'administration une déclaration d'achèvement. La déclaration d'achèvement est réglementée par les articles L. 462-1 et R. 462-1 à -5 du Code de l'urbanisme.

Selon ces articles, tous les travaux et constructions résultant de tout type d'autorisation d'occupation du sol et déclaration préalable sont soumis à la même procédure. A l'achèvement des travaux, une déclaration d'achèvement qui est aussi une déclaration de conformité des travaux, devra être adressée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.

La déclaration devra être signée par le bénéficiaire de l'autorisation ou par l'architecte, s'il a dirigé les travaux, ce qui fait peser sur ce dernier une lourde responsabilité, car s'il la signe, c'est lui qui sera responsable juridiquement.

Dans l'hypothèse où la construction terminée n'est pas conforme, le constructeur ou l'architecte peut solliciter, avant le dépôt de la déclaration d'achèvement, un permis modificatif. Il ne s'agit pas d'un nouveau permis, et les modifications par rapport au projet initial ne peuvent qu'être mineures et limitées. En effet, il est impossible de régulariser des travaux qui violeraient grossièrement un permis originel. Dans l'hypothèse où les travaux violent grossièrement le permis originel, la seule solution est de demander un nouveau permis qui validera ce qui aura été fait.

Si les travaux sont conformes, le constructeur ou l'architecte va donc envoyer à l'administration la déclaration d'achèvement à l'administration qui va alors procéder à des constatation.

A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, s'ouvre un délai de trois mois pendant lequel l'administration peut contester la conformité des travaux. L'administration ne certifie donc plus rien. Elle a dégagé la responsabilité de ses épaules, et elle ne fait que constater si elle le souhaite.

L'administration décide elle-même si une vérification sur place est utile et le droit de l'urbanisme ne donne aucun critère. L'administration pourra donc effectuer une vérification si elle a des suspicions ou suite à une lettre de dénonciation par exemple. Cette vérification de l'administration sur place s'appelle le récolement des travaux.

Par exception, il existe des hypothèses où le récolement est obligatoire pour des raisons soit de sécurité, soit pour des raisons tenant à l'environnement.

Le récolement sera donc obligatoire lorsque les travaux concernent un immeuble classé monument historique, lorsque les travaux concernent un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou un site inscrit, lorsqu'il s'agit d'un immeuble de grande hauteur (28 mètres pour les immeubles de bureau, 50 mètres pour les immeubles d'habitation), lorsqu'il s'agit d'un établissement recevant du public, lorsque les travaux sont réalisés dans un parc national ou dans une réserve naturelle, ou lorsque les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention contre les risques naturels ou par un plan de prévention contre les risques technologiques ou encore par un plan de prévention contre les risques miniers.

Que le récolement soit obligatoire ou pas, l'administration devra préalablement à son déplacement en informer le bénéficiaire de l'autorisation d'occupation du sol.

Si l'administration estime que les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, elle va mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un permis modificatif dans un délai de trois mois. Si illégalités sont grossières, l'administration va mettre en demeure le maître de l'ouvrage de  mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée ce qui signifie que le maître de l'ouvrage devra soit déposer un nouveau permis de construire, soit détruire ce qui est à l'origine des illégalités.

Si à l'issue du délai de trois mois, l'administration ne réagit pas, cela signifie juridiquement que les travaux sont conformes car l'administration n'aura plus le droit d'intervenir. Il s'agit donc d'une décision tacite. Cependant les professionnels de l'immobilier préfèrent légalement détenir une décision administrative explicite. Dans ce cas, le bénéficiaire de l'autorisation d'occupation du sol peut sur simple requête, demander à l'administration une attestation certifiant que la conformité des travaux n'a pas été contestée.

Cette attestation est très souvent demandée parce que la Cour de cassation considère que l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur d'un immeuble à construire impose la production d'un certificat de conformité matériel. Le silence de l'administration ne suffit donc pas.