Le certificat d'urbanisme : le préalable à une demande d'autorisation d'occupation du sol ?

Avant de demander une autorisation de construction, le constructeur peut souhaiter connaître l'ensemble des documents d'urbanisme qui s'appliquent au lieu où il envisage de construire. Cela va va lui permettre d'apprécier la faisabilité du projet. Toutes ces questions peuvent être demandées à l'administration par le biais du certificat d'urbanisme.

Le certificat d'urbanisme est né d'une pratique consistant pour les constructeurs à poser des questions à l'administration. Il n'y avait pas à l'époque, de procédure spéciale. C'est la loi du 16 juillet 1971 qui va donner une forme textuelle à cette pratique administrative.

Le certificat d'urbanisme est un document très utile. On estime qu'il en est délivré environ cinq cent milles par an.

L'objet du certificat d'urbanisme

Il existe deux formes de certificat d'urbanisme :

–  le certificat d'urbanisme ordinaire, appelé certificat d'urbanisme d'information : il s'agit du certificat par lequel l'administration va indiquer au demandeur, les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain. Cependant, depuis la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, ce certificat ne permet plus de trancher la question de constructibilité du terrain.

– le certificat d'urbanisme détaillé, appelé certificat d'urbanisme opérationnel : l'objet de ce certificat est pour son bénéficiaire, d'obtenir la liste de tous les documents d'urbanisme s'appliquant sur le terrain. En plus, lorsque la demande de certificat comporte des informations relatives à la nature de la construction envisagée, mais aussi sa localisation approximative et la destination des bâtiments, alors le certificat d'urbanisme devra indiquer si le terrain peut ou non être utilisé pour réaliser l'opération.

La délivrance du certificat d'urbanisme

Il n'est pas obligatoire de demander un certificat d'urbanisme, mais son utilité est pourtant évidente, notamment pour les grands projets de construction. Cependant le certificat d'urbanisme n'est jamais un préalable à la demande d'une autorisation d'occupation du sol.

Si l'on souhaite tout de même demander un certificat d'urbanisme, sa demande se fera par le biais d'un acte type qu'il faudra remplir et déposer à la mairie, si la commune est dotée d'un PLU ou d'un POS (plan d'occupation des sols), ou à la préfecture, si la commune n'est pas dotée d'un document d'urbanisme local, car une telle commune ne peut pas délivrer de certificat d'urbanisme. Cependant, il est quand même possible de déposer sa demande à la mairie qui la transmettra ensuite à la préfecture.

L'instruction de la demande a une durée qui varie en fonction du type de certificat demandé. S'il s'agit d'une demande de certificat d'urbanisme d'information, l'administration a un mois pour instruire la demande. S'il s'agit d'une demande relative au certificat d'urbanisme opérationnel, l'administration a deux mois pour répondre. A l'issue de l'instruction, l'administration publiera une décision.

Si l'administration reste silencieuse, le décret du 5 janvier 2007 affirme que ce silence vaut délivrance de la part de l'administration d'un certificat d'urbanisme positif tacite. Mais cela n'a pas d'importance pour les certificats d'urbanisme d'information car ils ne peuvent pas trancher la question de la constructibilité du terrain.

Lorsque la réponse de l'administration concerne un certificat d'urbanisme opérationnel, l'administration a la possibilité de rendre une décision positive assortie de réserves. Le constructeur devra donc respecter les réserves émises par l'administration lorsqu'il fera sa demande d'autorisation d'occupation du sol.

Enfin, si l'administration rend une réponse négative concernant un certificat d'urbanisme opérationnel, ce refus doit toujours être motivé de manière expresse, en ce sens que l'administration doit toujours indiquer tous les motifs qui s'opposent à la constructibilité du terrain.

Les effets du certificat d'urbanisme

Il faut savoir qu'un certificat d'urbanisme positif n'est pas la certitude d'avoir une autorisation d'occupation du sol positive. Une demande d'autorisation d'occupation du sol est nettement plus précise qu'une demande de certificat d'urbanisme. Ainsi, il est possible que le constructeur n'ait pas indiqué certains éléments dans la demande du certificat d'urbanisme qui seront considérés comme étant illégaux dans le cadre d'une demande d'autorisation d'occupation du sol.

Le certificat d'urbanisme possède néanmoins un effet très précieux : lorsqu'on demande un certificat d'urbanisme et que ce dernier est positif, il va garantir à son bénéficiaire, le maintien pendant une durée de 18 mois des règles d'urbanisme applicables lors de sa délivrance. Donc, si entre le moment où le certificat d'urbanisme est délivré et le moment où on dépose une demande d'autorisation d'occupation du sol, les règles d'urbanisme changent, notamment en raison d'une modification du PLU, ces nouvelles règles ne s'appliqueront pas. On continuera à appliquer le droit en vigueur lors de la délivrance du certificat d'urbanisme.

Cette durée peut être prorogée à la demande du bénéficiaire du certificat d'urbanisme pour une durée de un an, ce qui fait au total 30 mois de sécurité pour le constructeur.

En revanche, la règle du maintien du droit applicable lors de la délivrance du certificat ne s'appliquera pas lorsque les règles d'urbanisme nouvelles ou modifiées concernent la sécurité ou la salubrité publique. Il en est de même lorsque le certificat d'urbanisme a été obtenu à la suite de déclarations mensongères (Conseil d'Etat, 4 novembre 1994, SCI Le parc vosgien).