Bail d'habitation : la sous-location (droit de l'immobilier)

Le bail d’habitation est un contrat appartenant à la catégorie générale des baux. Le bail est défini par le Code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix (art 1709 C.civ). Ainsi par ce contrat le propriétaire d’une chose autorise autrui à l’utiliser. Le propriétaire est alors appelé le bailleur et le tiers utilisateur est le locataire aussi appelé le preneur à bail.

Il existe donc une multitude de baux pouvant porter sur des choses mobilières corporelles (ex : véhicule…) ou incorporelles (ex : contrat de licence…) mais aussi sur des choses immobilières. Le bail d’habitation appartient à cette dernière catégorie.

Portant sur un bien servant de logement, le bail d’habitation fait l’objet d’un régime spécial. Ce régime particulier s’explique par les deux objectifs auxquels ce contrat répond : permettre au plus grand nombre d’avoir accès à un logement tout en préservant les prérogatives et les droits du propriétaire sur son bien. C’est pourquoi le régime du bail d’habitation est soumis à une loi particulière : la loi du 6 juillet 1989 dite loi MERMAZ. Contenant des dispositions d’ordre public au profit du locataire auxquelles le propriétaire ne peut se soustraire, cette loi est apparue favorable au locataire. Afin de répondre au mieux aux attentes de la population, des locataires et des bailleurs, la loi Mermaz fut l’objet de modifications législatives. Les principaux aménagements furent apportés par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Le bail d’habitation est un contrat qui produit des effets entre les signataires : le bailleur et le locataire (ou les colocataires en cas de pluralité de locataires). Dans certains cas le preneur à bail peut s’absenter pendant un certain temps mais ne souhaite pas rompre son contrat de bail afin de conserver son logement et de le récupérer à son retour. Ce dernier est alors tenté de sous-louer son appartement pendant cette période.

La sous location se distingue de la cession de bail qui n’entraine pas de changement de locataire. Au contraire le preneur originaire du bien conserve sa position contractuelle au sein du contrat en restant le locataire du bailleur. Il va alors conclure un second bail qui concerne tout ou partie des locaux qu’il occupe dont il concède la jouissance à un sous-locataire. Ainsi dans la sous-location il existe au moins deux baux différents : un lien le locataire principal avec le propriétaire et un autre liant le locataire principal au sous-locataire. C’est pourquoi la sous-location doit se distinguer de la colocation qui suppose la constitution d’un seul bail entre le propriétaire et les locataires.

La sous-location, un mécanisme strictement encadre

En matière de bail d’habitation, la sous-location est en principe interdite par la loi du 6 juillet 1989 dans son article 8. Cette interdiction se justifie par le but même du bail d’habitation : permettre à une personne d’avoir accès à un logement pour lui et sa famille. A partir du moment où ce dernier sous-loue son logement c’est qu’il n’est plus nécessaire à ses besoins et n’a donc pas à bénéficier de la bienveillance de la loi.

Ce principe connaît néanmoins une exception : l’autorisation du bailleur. Cet accord doit être donné par écrit par le bailleur et doit viser le montant du loyer de sous-location qui ne peut être supérieure à celui payé par le locataire principal. A défaut le propriétaire est en droit de réclamer la différence. Afin d’obtenir l’accord de son bailleur, il est conseillé au locataire de lui adresser sa demande par une lettre recommandée avec avis de réception dans laquelle il indiquera les raisons de la mise en sous-location, les dates et le montant u loyer. Le bailleur a alors 15 jours pour faire connaître sa décision à son cocontractant.

Cette autorisation du bailleur est absolument indispensable. En effet si cette procédure n’est pas respectée ou que la sous-location a été accordée malgré l’avis contraire du bailleur, elle est inopposable au propriétaire. Il a alors la possibilité d’expulser le sous-locataire ou donner son congé au locataire à l’échéance du bail. De plus le locataire perd son droit au renouvellement et le non respect des droits du propriétaire peut justifier la résiliation du bail d’habitation.

Les effets de l’autorisation de la sous-location

La formation du contrat de sous-location

Dans l’hypothèse où la sous-location est autorisée, les conditions de sa mise en œuvre sont fixées par le locataire et le sous-locataire sans que le propriétaire ne puisse intervenir. La seule limite à cette libre négociation entre les parties est la fixation du montant du loyer qui se fait en accord avec le bailleur et ne doit pas dépasser le loyer principal. La rédaction du contrat doit mentionner le prise d’effet du bail, sa durée, le montant des loyers, les modalités de paiement (période de versement, conditions de paiement), les obligations réciproques des parties et enfin les modalités d’entrée et de sortie (forme et délai du congé)

Les effets de la sous-location

Comme tout contrat valablement formé, la sous-location produit des effets entre les parties au contrat : le locataire principal et le sous-locataire. Le locataire principal tient alors deux rôles : celui de locataire à l’égard du propriétaire et celui de bailleur à l’égard du sous-locataire. A ce titre il est tenu de remplir les obligations du locataire comme s’il occupait les locaux lui-même. C’est pourquoi il est responsable des agissements du sous-locataire et doit répondre de ses manquements (ex : plainte des voisins pour tapages nocturnes…). Mais il doit aussi remplir les obligations de bailleur envers son locataire (délivrance d’un logement décent, obligation d’entretien…).

Cependant le propriétaire et le sous-locataire ne sont liés entre eux par aucun contrat. De ce fait il ne sont tenus à aucune obligation l’un envers l’autre sauf une exception. En effet si le locataire principal ne paie plus son loyer au propriétaire, ce dernier peut exercer une action directe en paiement contre le sous-locataire. Il obtiendra alors le versement du loyer de sous-location.

CONCLUSION

La sous-location est un mécanisme intéressant mais risqué dans sa mise en œuvre. Cette dernière ne peut en aucun cas être effectuée sans l’accord préalable du bailleur. Le défaut d’autorisation est cause de résiliation alors prudence dans son utilisation. Néanmoins il est important de préciser que les locataires restent libre d’héberger ponctuellement des proches et ce même pendant plusieurs mois. Il n’y a alors pas de sous-location même si pendant cette période d’hébergement les occupants partagent avec le locataire principal les frais en payant une partie des factures (électricité, gaz, téléphone, charges locatives…).

Par Emilie Morin intervenant pour Information-juridique.com