Bail d'habitation : Obligations du bailleur (propriétaire)

Le bail d’habitation est un contrat appartenant à la catégorie générale des baux. Le bail est défini par le Code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix (art 1709 C.civ). Ainsi par ce contrat le propriétaire d’une chose autorise autrui à l’utiliser. Le propriétaire est alors appelé le bailleur et le tiers utilisateur est le locataire aussi appelé le preneur à bail.

Il existe donc une multitude de baux pouvant porter sur des choses mobilières corporelles (ex : véhicule…) ou incorporelles (ex : contrat de licence…) mais aussi sur des choses immobilières. Le bail d’habitation appartient à cette dernière catégorie.

Portant sur un bien servant de logement, le bail d’habitation fait l’objet d’un régime spécial. Ce régime particulier s’explique par les deux objectifs auxquels ce contrat répond : permettre au plus grand nombre d’avoir accès à un logement tout en préservant les prérogatives et les droits du propriétaire sur son bien. C’est pourquoi le régime du bail d’habitation est soumis à une loi particulière : la loi du 6 juillet 1989 dite loi MERMAZ. Contenant des dispositions d’ordre public au profit du locataire auxquelles le propriétaire ne peut se soustraire, cette loi est apparue favorable au locataire. Afin de répondre au mieux aux attentes de la population, des locataires et des bailleurs, la loi Mermaz fut l’objet de modifications législatives. Les principaux aménagements furent apportés par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Contrat synallagmatique, le bail d’habitation crée des obligations réciproques à la charge de chacune des parties, bailleur et locataire. Par le biais du contrat de bail, le propriétaire doit mettre son immeuble à disposition du preneur à bail. De cette mise à disposition du bail découle des obligations s’imposant au bailleur. Ces dernières sont au nombre de quatre : l’obligation de délivrance d’un logement décent, l’obligation d’entretien et l’obligation de sécurité et de garantie.

L’obligation de délivrance

La délivrance correspond à la mise en possession du locataire de la chose louée. Ainsi au terme des articles 1719 1° et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose, objet du contrat de bail, au locataire.  Le bail d’habitation portant sur le logement, la loi Mermaz modifiée par la loi SRU, contraint le bailleur à délivrer à son cocontractant un logement décent (« le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments la rendant conforme à l’usage d’habitation » art 6 al 1^er loi du 6 juillet 1989).  Par conséquent le bien doit remplir certaines conditions particulières afin d’être considéré comme un logement décent et de pouvoir faire l’objet d’un contrat de bail. C’est pourquoi dans un décret en date du 30 janvier 2002, le législateur a établi les caractéristiques permettant de qualifier une habitation de logement décent :

-          un système de ventilation et d’ouverture permettant le renouvellement de l’air (art 2.5 D. 30 janvier 2002) ;

-          les pièces principales doivent bénéficiées d’un éclairage naturel satisfaisant (art 2.6 D. 30 janvier 2002) ;

-          au moins une pièce principale ayant soit une surface minimum de 9 m2 et une hauteur sous plafond d’un minimum de 2,20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 (art 4 D. 30 janvier 2002) ;

-          une installation permettant le chauffage normal (art 3. 1. D. 30 janvier 2002) ;

-          une installation d’alimentation en eau potable (art 3. 2. D. 30 janvier 2002) ;

-          une installation d’évacuation des eaux (art 3. 3. D. 30 janvier 2002) ;

-          une cuisine ou un coin cuisine aménagé (art 3. 4. D. 30 janvier 2002) ;

-          une installation sanitaire minimale (salle d’eau, w-c) (art 3. 5. D. 30 janvier 2002) ;

-          des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude « conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement » (art 2. 4. D. 30 janvier 2002)

-          …

Dans l’hypothèse où le logement mis en location ne satisfait pas aux exigences posées par la loi, le locataire peut, en vertu de l’article 20-1 de la loi de 1989, demander au propriétaire de réaliser les travaux permettant de rendre le logement « décent ». Cette demande du locataire à son bailleur ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours d’exécution. Si les parties ne trouvent pas d’accord ou si e propriétaire n’agit pas dans un délai de 2 mois suivant la demande, il est possible d’ouvrir une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord établi entre les parties, le juge peut être saisi. Ce dernier détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il lui est alors possible de réduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement  et la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux.

L’obligation d’entretien

Le bailleur est tenu de délivrer une chose en bon état. Cette obligation se maintient pendant toute la durée du bail et se caractérise par l’obligation d’entretien du bailleur (art 1719 2° C. civ). Afin de déterminer l’étendu de l’obligation d’entretien du propriétaire, il faut distinguer les réparations locatives des réparations non locatives. En effet le bailleur est tenu d’effectuer uniquement les réparations dites non locatives. Les autres sont à la charge du seul locataire (art 1720 al 2 C.civ et art 6-c loi 6 juillet 1989). La distinction entre ces deux formes de réparations tient dans leur nature même. Ainsi les réparations dites locatives correspondent aux travaux d’entretien courant. Par un décret du 26 août 1987, le législateur a établi une liste des réparations à la charge du locataire (ex : entretien des pelouses d’un jardin privatif, nettoyage des grilles, remplacement des interrupteurs, peinture et tapisserie…). Cependant cette liste n’est pas exhaustive c'est à dire que des réparations non énumérées par le texte peuvent être à la charge du locataire. Les réparations non locatives quant à elles correspondent à des réparations importantes portant sur la structure ou les éléments essentiels de la chose louée (mur, toiture…). En matière de bail d’habitation, toute clause contractuelle par laquelle le bailleur limiterait son obligation est réputée non écrite du fait du statut spécial de ce bail (art 6-c L. 1989).

Dans l’hypothèse où le bailleur n’exécuterait pas les réparations qui lui incombe, le locataire dispose des sanctions de droit commun à l’encontre de son propriétaire (résiliation, demande d’exécution forcée…). Cependant il est déconseillé au locataire de ne pas payer son loyer, ce dernier estimant que tant que les travaux ne sont pas réalisés, il ne paiera pas. En effet le jeu de l’exception d’inexécution (ne pas payer les loyers) est difficilement admis par la jurisprudence en cas de défaillance du bailleur sauf en cas d’impossibilité de jouissance du local par le locataire. Il est préférable dans une telle situation de faire constater les dégâts par voie d’huissier puis de saisir le juge compétent en la matière.

L’obligation de garantie.

La garantie des vices cachés

L’article 1721 du Code civil dispose que « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».  La mise en œuvre de la garantie des vices cachés en matière de bail d’habitation suppose la réunion de plusieurs conditions :

-          Le vice doit empêcher l’usage attendu de la chose louée

-          Le défaut ou le vice doit être caché et ignoré du locataire au moment de la conclusion du bail. En d’autres termes, le vice ne doit pas être apparent. Si tel est le cas et que le bailleur et le preneur ont constaté le vice, alors le bailleur est déchargé de son obligation de garantie.

-          Le bailleur doit garantir les vices de la chose même s’il en ignorait l’existence et ce sans avoir à démontrer une faute de sa part.

La garantie du bailleur due à son locataire s’étend à toute la durée de l’exécution du contrat de bail. En effet sa garantie ne se limite pas au seul vice antérieur à la conclusion du contrat mais aussi aux vices qui apparaissent en cours d’exécution du bail.

La garantie d’éviction

La garantie d’éviction du fait personnel du bailleur – selon un adage du droit commun, « qui doit garantie ne peut évincer ». Cet adage s’applique en matière de bail d’habitation grâce à des interdictions fixées à l’égard du bailleur par les textes. Par exemple le bailleur ne peut pas intervenir librement sur la chose louée. En effet ses interventions sont limitées aux réparations urgentes et ce sous certaines conditions (art 1724 C.civ).

La garantie d’éviction du fait des tiers – la jouissance du locataire peut être troublée par l’intervention de tiers. Il peut alors s’agir de trouble de droit ou de troubles de faits. Les troubles de droit correspondent à des prétentions juridiques d’un tiers sur la chose louée. Cette personne peut par exemple revendiquer la propriété de la chose, l’existence d’une servitude ou encore un droit personnel sur la chose issu d’un bail (pluralité de locataire). Dans ces hypothèses, la garantie du bailleur peut être mise en œuvre pouvant entrainer une diminution du loyer ou encore la résiliation du bail (art 1726 et 1727 C.civ). Les troubles de fait résultent de l’action d’un tiers sur le bien indépendamment de tout droit de ce dernier sur la chose (squat, vol…). Le tiers ne revendiquant aucun droit sur la chose, la garantie du bailleur ne peut pas être engagée (art 1725 C.civ).

CONCLUSION

Avant de mettre l’un de ses biens en location, mieux vaut se renseigner sur les obligations qui découle du contrat afin d’éviter toute mauvaise surprise. En mettant en location un de ses immeubles, le propriétaire s’engage envers son locataire à accomplir certaines diligences. L’ensemble des obligations du bailleur énumérées peuvent être synthétisées en une seule : l’obligation de maintien en jouissance paisible du preneur.

Par Emilie Morin pour Information-juridique.com