Le Préavis (bail d'habitation), mise en oeuvre, durée et forme

Le bail d’habitation est un contrat appartenant à la catégorie générale des baux. Le bail est défini par le Code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix (art 1709 C.civ). Ainsi par ce contrat le propriétaire d’une chose autorise autrui à l’utiliser. Le propriétaire est alors appelé le bailleur et le tiers utilisateur est le locataire aussi appelé le preneur à bail.

Il existe donc une multitude de baux pouvant porter sur des choses mobilières corporelles (ex : véhicule…) ou incorporelles (ex : contrat de licence…) mais aussi sur des choses immobilières. Le bail d’habitation appartient à cette dernière catégorie.

Portant sur un bien servant de logement, le bail d’habitation fait l’objet d’un régime spécial. Ce régime particulier s’explique par les deux objectifs auxquels ce contrat répond : permettre au plus grand nombre d’avoir accès à un logement tout en préservant les prérogatives et les droits du propriétaire sur son bien. C’est pourquoi le régime du bail d’habitation est soumis à une loi particulière : la loi du 6 juillet 1989 dite loi MERMAZ. Contenant des dispositions d’ordre public au profit du locataire auxquelles le propriétaire ne peut se soustraire, cette loi est apparue favorable au locataire. Afin de répondre au mieux aux attentes de la population, des locataires et des bailleurs, la loi Mermaz fut l’objet de modifications législatives. Les principaux aménagements furent apportés par la loi SRU du 13 décembre 2000.

La loi interdisant les engagements perpétuels, il peut être mis fin au bail d’habitation à tout moment par les parties. La résiliation du bail résulte alors d’un congé adressé par le locataire à son bailleur ou inversement. Cependant la rupture du bail répond à des obligations particulières : il est nécessaire de respecter un délai de préavis et le congé ne peut être adressé au locataire que dans certaines hypothèses.

Les hypothèses de résiliation du bail

En application des règles de droit commun relatives aux baux, chacune des parties peut mettre fin au bail à tout instant en adressant à son cocontractant un congé (art 1736 C.civ). Le congé est un acte par lequel une partie à un contrat de louage fait connaître à l’autre son intention d’y mettre un terme. Cependant en matière de bail d’habitation la demande de rupture du contrat répond à des règles particulières selon qu’elle est adressée par le locataire au bailleur ou par le bailleur au locataire.

Le congé adressé par le locataire au bailleur

Les modalités de la loi Mermaz vise à la protection des intérêts du locataire et de ses droits vis-à-vis du propriétaire. C’est pourquoi le locataire peut résilier son contrat de bail à tout moment et ce sans avoir à motiver sa décision (art 12 L. 1989).

Le congé adressé par le bailleur au locataire

Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner congé à son locataire que dans certaines hypothèses prévues expressément par la loi. Ces cas permettant la résiliation du bail sont énoncés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et sont au nombre de 3 :

-          Volonté de reprendre le logement pour un usage personnel ou celui d’un proche. Dans cette hypothèse le bailleur désire reprendre le local soit pour y vivre lui-même ou pour y faire habiter l’un de ses proches (concubin notoire, conjoint, personne liée par un PACS, ascendant ou descendant).

-          Volonté de vendre le logement. Il est possible pour un bailleur de mettre fin au contrat de bail afin de vendre plus librement son logement. Cependant dans une telle hypothèse, le locataire dispose sur ce bien d’un droit préemption c'est à dire que le bailleur ne peut vendre son bien qu’après avoir proposé cette vente en priorité au locataire. Le congé qui lui est adressé vaut alors offre de vente.

-          Existence d’un motif légitime et sérieux (ex : inexécution par le locataire de l’une de ses obligations…)

Les conditions de forme

Qu’il soit adressé par le locataire à son bailleur ou par le bailleur au locataire, le congé répond aux mêmes conditions de formes. Ce dernier doit être notifié à l’intéressé par lettre recommandé avec accusé réception ou signifié par acte d’huissier (art 15 I al 2 L. 1989). Lorsque le logement est occupé par un couple marié, le congé doit être donné par les deux conjoints. Il en va de même lorsque le logement est occupé par deux concubins signataires d’un PACS.

Le locataire n’ayant pas à motiver sa décision de mettre un terme au bail, le congé adressé qu’il adresse au bailleur n’a pas à contenir des mentions particulières. Il en va autrement du congé adressé par le bailleur notamment en cas de reprise du logement afin d’habitation ou de vente.

-          La reprise afin d’habitation : dans cette hypothèse, le bailleur doit dans son congé indiquer, à peine de nullité, le motif de la rupture et les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise (art 15 I L.1989).

-          La reprise afin de vente (art 15 II L.1989): en cas de vente de l’appartement, le congé adressé au locataire vaut offre de vente. A ce titre, le congé doit indiquer un certain nombre d’informations. Ainsi l’acte doit mentionner, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Cette offre est alors valable pendant une durée de 2 mois. Il y a alors plusieurs hypothèses :

• Le locataire n’accepte pas l’offre dans le délai qui lui était imparti : il perd son droit d’occuper le local
• Le locataire accepte l’offre : il dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente. Ce délai est porté à 4 mois et l’acceptation de l’offre subordonnée à l’obtention d’un prêt si le locataire désire financer l’acquisition du bien en ayant recourt à un prêt.

La durée du préavis

Le congé fait courir un délai de préavis à compter du jour de la réception de la lettre recommandé ou de la signification de l’acte d’huissier. Il est alors préférable d’avoir recourt à un acte d’huissier. En effet les tribunaux considèrent que dans le cas de l’envoi d’une lettre recommandée, la date de réception est celle de la remise effective du recommandé à son destinataire. Dès lors dans l’hypothèse où le locataire n’est pas allé récupérer la lettre et que cette dernière a donc été renvoyée au bailleur, le délai de préavis pourrait ne pas être respecté frappant ainsi le congé d’irrégularité.

Le délai de préavis est en principe de 3 mois lorsqu’il émane du locataire et de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur (art 15 I al 2 L. 1989). Cependant dans certains cas, il est admis que le délai puisse être réduit à une durée d’un mois seulement :

-          Quand le locataire perd involontairement son emploi.

-          Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle

-          Quand le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.

-          Quand le locataire trouve un premier emploi

-          Quand le locataire est titulaire du RMI.

-          Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.

Conjoints et concubins signataires d’un PACS étant cotitulaires du bail d’habitation, le fait que l’un seul d’entre eux répondent à l’un des ces conditions pour que le préavis puisse être réduit à 1 mois.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire ne doit payer le loyer et les charges correspondant uniquement au temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Cependant dans le cas où c’est lui qui a notifié le congé au bailleur, il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai du préavis sauf si le logement vient à être occupé par un autre locataire avant le fin du préavis et ce avec l’accord du bailleur.

A l’expiration du préavis valablement formé, le locataire est déchu de tout droit d’occupation du logement. Si ce dernier reste néanmoins dans les locaux, il peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion.

CONCLUSION

La résiliation du bail d’habitation ne peut se faire sans le respect de certaines modalités du fait de l’objet même de ce contrat. L’ensemble de ces modalités de fond et de formes ainsi que le délai de préavis doivent être respectés. Si l’un d’eux vient à faire défaut, bailleur ou locataire peuvent faire l’objet de sanctions.

Par Emilie Morin intervenant pour Information-juridique.com