Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un contrat de construction particulier définit aux articles 1831 et suivants du Code civil. Ces articles disposent que le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne, dite promoteur immobilier, s’oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières.

Donc le contrat de promotion immobilière est un peu plus qu'un contrat de construction puisque le promoteur va devoir assumer des fonctions qui normalement, sont réservées au maître de l'ouvrage. Il existe donc entre le promoteur et le maître de l'ouvrage, un mandat qui est dit « d'intérêt commun », ce qui signifie que le maître de l'ouvrage ne pourra pas révoquer le promoteur ad nutum, c'est à dire sans justification. Ainsi, la révocation du mandat devra être justifiée, à défaut de quoi elle fera l’objet d’une indemnisation au profit du promoteur.

Ce type de contrat est peu utilisé en pratique. Il est souvent réservé pour les opérations de constructions complexes dans lesquelles de nombreux constructeurs différents sont amenés à intervenir. Pour cette raison, il fait l'objet de règles particulières, aussi bien au niveau de sa formation, qu'au niveau de son exécution.

La formation du contrat de promotion immobilière

Au niveau de la formation du contrat de promotion immobilière, deux corps de règles ont vocation à intervenir en fonction que l'on se trouve dans le droit commun ou dans le secteur protégé.

Dans le droit commun, les règles de formation du contrat de promotion immobilière sont supplétives de volonté, ce qui signifie qu'il est possible d'y déroger ou plus simplement, de les aménager aux particularités de l'opération. Il n'y a donc aucune règle de forme particulière, néanmoins, s'agissant d'un contrat de construction qui entrainer une restriction au droit de disposer, il sera nécessaire de conclure un acte authentique.

Dans le secteur protégé (lorsque l'on souhaite construire un immeuble à vocation d'habitation), les règles deviennent obligatoires.

En ce qui concerne la forme du contrat, il doit obligatoirement être écrit et comporter certaines mentions obligatoires. Il est également impératif que dans le contrat, soient définies le plus précisément possible les caractéristiques de la chose à construire (caractéristiques techniques du bâtiment à construire). De même, doivent figurer tous les éléments qui participent à la détermination du prix car le propre d'un promoteur immobilier est de construire pour un prix convenu. Donc, doivent aussi figurer dans le contrat, les devis descriptifs, les conditions de réalisation des travaux, le prix, le financement, le délai pour réaliser l'opération de construction, la garantie financière et la rémunération du promoteur.

Enfin, selon l'article L. 222-5 du Code de la construction et de l'habitat, le promoteur ne peut exiger aucun versement avant la signature du contrat.

L'exécution du contrat de promotion immobilière

Il se passe la même chose qu'au niveau de la formation du contrat, en ce sens qu'il va y avoir des règles différentes en fonction du secteur dans lequel intervient le contrat de promotion immobilière.

Dans le droit commun, le promoteur immobilier va assurer les missions définies à l'article L. 221-2 du Code de la construction et de l'habitat : mission juridique, mission administrative et mission financière.

S'agissant des missions juridiques, le promoteur immobilier sera chargé de négocier les contrats avec les entreprises et de signer les contrats.

S'agissant des missions administratives, le promoteur va préparer l'opération de construction, c'est qui va faire la demande de permis de construire et faire toutes les démarches nécessaires au fin d'obtenir les diverses autorisations.

S'agissant des missions financières, c'est le promoteur immobilier qui va devoir rechercher le financement de l'opération, mais pour ce faire, il faudra conclure un mandat spécial.

Dans le secteur protégé, le régime de l'exécution du contrat de promotion immobilière est renforcer puisque le promoteur devra en plus des missions de droit commun, fournir une garantie financière qui est une garantie d'achèvement au prix convenu. Ce n'est pas une garantie d'achèvement stricto sensu, car cette garantie a seulement vocation à couvrir les dépassements de budget.

Comme dans le droit commun, le promoteur immobilier va organiser toute l'opération de construction jusqu'à la fin des travaux. A ce titre, c'est le promoteur immobilier qui sera chargé de réceptionner les travaux à la place du maître de l'ouvrage, tout en sachant qu'ensuite, le promoteur immobilier devra quand même la garantie décennal à l'égard du maître de l'ouvrage.

En contrepartie, le maître de l'ouvrage n'a qu'une seule obligation, à savoir payer le prix convenu entre les mains du promoteur qui sera chargé de faire la distribution entre les différentes entreprises qui sont intervenues sur le chantier. Dans le secteur protégé, il existe des paliers de payement destinés à protéger le maître de l'ouvrage. Ainsi,  le maître de l'ouvrage devra payer 15% du prix à l’achèvement des fondations et 70% du prix à la mise hors d’eau des constructions.

De même, le payement du promoteur immobilier se fait en quatre étapes. Il recevra 10% de sa rémunération à la signature du contrat, 50% à la mise hors d’eau, 70 % à l’achèvement des équipements et 90% à la livraison de la construction.