La consécration jurisprudentielle de la servitude de surplomb

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NOTION DE SERVITUDE

La servitude consiste en une charge pesant sur un fonds servant, pour le service d'un fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire. Elle est régie par les articles 637 et suivants du Code civil. L'article 637 prévoit ainsi que "Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire".

C'est un lien établit entre deux immeubles (par opposition aux meubles) et pas entre deux personnes. En effet la servitude survit au propriétaire et bénéficie aux propriétaires successifs. C'est un droit perpétuel car il porte sur la chose.

CONSECRATION DE LA SERVITUDE DE SURPLOMB

Les servitudes sont classées en trois catégories: légales (du fait de la loi), naturelles (par exemple une servitude de passage) ou conventionnelleS (par accord des parties).

Certaines servitudes peuvent faire l'objet d'une prescription acquisitive puisqu'elles font partie des droits réels immobilier, à l'exception des servitudes discontinues ou équivoques.

Cependant par un arrêt du 12 mars 2008 la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a admis l'existence d'une servitude de surplomb pour la première fois.  Cet décision a suscité de vives critiques au sein de la doctrine.

Dans les faits il s'agissait d'une corniche qui avait été construite sur l'immeuble des époux X. Des travaux ont été ordonné par une société d'HLM, les époux X ont alors demandé leurs suspension invoquant la prescription trentenaire de cette servitude de surplomb.

La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel qui a reconnu la prescription de la servitude de surplomb.

UNE JURISPRUDENCE CRITIQUABLE

La Cour de cassation commence par rappeler dans son arrêt "qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui". Elle distingue donc l'empiètement et la servitude et affirme que même en présence d'une servitude, on ne peut pas empiéter sur le terrain d'autrui.

La Cour constate tout de même l'acquisition par prescription de la servitude de surplomb. Or la servitude de surplomb empiète bien sur le fonds voisin. L'empiètement est en principe incompatible avec la servitude, mais cela n'a pas empêché la troisième chambre civile de consacrer ce type de servitude.

La Cour de cassation énonce également dans son arrêt que la servitude doit être utile pour exister. Un élément décoratif ne peut donc pas  justifier une servitude pouvant ainsi être acquise par prescription.

Cependant elle retient que le fait pour la corniche de faire "partie de l'architecture même de leur immeuble" constitue "un avantage pour l'usage et l'utilité du fonds des époux X".

La motivation de cet arrêt est très contestable, la Cour de cassation ayant tenté de justifier juridiquement la prescription d'une telle servitude, alors qu'il est de jurisprudence constante qu'un empiètement ne peut pas être qualifié de servitude pour permettre le jeu de la prescription.



Article sur le Droit de l'immobilier publié le 04/03/2013.






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