Le congé dans le bail d’habitation

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Les baux perpétuels étant prohibés par nature, ceux-ci prennent fin à un terme précis. Cependant, les baux d’habitation conclus sous l’empire de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 » sont automatiquement reconduits lors de l’arrivée de ce terme. Aussi, la fin du contrat de bail entre les deux parties (bailleur et locataire/preneur) est possible par le congé donné par l’une des parties à l’autre.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (ou signification d’huissier) et le délai court à partir de la date de réception. La principale conséquence est bien sûr la fin de la jouissance du logement par le locataire, qui ne possède plus de droits sur celui-ci (et plus d’obligations envers le bailleur), et réciproquement.

Le congé donné par le bailleur

C’est le bailleur qui décide de donner fin au contrat de location. Il ne peut donner congé au locataire quand il le souhaite (et ce dans le but de protéger le locataire considéré comme la partie « faible » du contrat). Aussi, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’arrivée du terme entendu avec le locataire au moment de la conclusion du contrat. Plusieurs conditions sont donc à observer, et ce au titre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

-          le congé doit être justifié : le bailleur doit donner une raison valable pour faire partir le locataire des lieux. L’article 15 a énoncé une liste limitative de ces motifs, rendant ainsi le congé valable uniquement en cas de reprise ou de vente du logement par le bailleur ou en cas de « motif légitime et sérieux », comme par exemple un manquement grave du locataire à ses obligations (ce peut être le non-paiement du loyer, une sous-location non autorisée, …) vis-à-vis du contrat de bail.

-          le délai de préavis doit être de six mois : le bailleur doit donc avertir au minimum six mois avant la fin du terme son intention de donner congé à son locataire.

-          le congé doit indiquer le motif fourni par le bailleur. Si cette formalité n’est pas respectée, le congé est déclaré nul et ne produit donc pas ses effets. Le bail ne peut être repris que par le bailleur, son conjoint ou les ascendants/descendants du bailleur ou du conjoint. Les noms et les adresses doivent alors être indiqués.

Le congé dû à la vente du logement induit une offre de vente au profit du locataire : il s’agit  d’une offre faite en premier lieu au locataire, qui pourra alors racheter le logement qu’il occupait en priorité par rapport aux autres acheteurs potentiels. Le locataire a un délai de deux mois s’il veut racheter le logement. En cas de vente, le prix et les conditions de vente doivent être indiquées ou le congé est nul.

Le congé donné par le locataire

Dans le cas d’un congé donné par le locataire, les conditions sont beaucoup moins lourdes : en effet, le locataire n’a pas à justifier d’un motif, contrairement au bailleur. Quant au délai de préavis, celui-ci n’est que de 3 mois. Cependant, ce délai peut-être ramené à un mois dans certains cas : en cas de changement de situation professionnelle (premier ou nouvel emploi, perte d’emploi, mutation professionnelle), d’état de santé justifiant un changement de domicile pour les locataires personnes âgées de plus de 60 ans, ou pour les bénéficiaires du revenu minimum d’insertion (RMI).



Article sur le Droit de l'immobilier publié le 22/09/2011.






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